Wenn Sie ein im Grundbuch verankertes „Lebenslanges Wohnrecht“ haben, besitzen Sie das Recht, lebenslang in dieser Immobilie (Haus oder Wohnung) zu wohnen – auch wenn sie selbst nicht Eigentümer sind.
In der Regel ist der Eigentümer auch der Besitzer. Mit dem Wohnrecht fallen diese beiden Positionen auseinander: Der Eigentümer ist als Eigentümer im Grundbuch in die „erste Abteilung“ (Eigentümer/Eigentümerin) eingetragen.
Der Besitzer ist der Nutzer der Immobilie und bewohnt diese. Das Wohnungsrecht wird im Grundbuch in die „zweite Abteilung“ (Lasten und Beschränkungen) eingetragen.
Im Gesetzestext (BGB § 1093) wird von Wohnungsrecht gesprochen, dieses wird synonym mit Wohnrecht verwendet.
Befristung möglich
Das Wohnrecht kann auch befristet vereinbart werden, dann wird im Notarvertrag vereinbart, dass auch im Grundbuch ein Auszugs- bzw. Übergabedatum festgelegt wird. Dann ist das Wohnrecht nicht mehr lebenslang vereinbart, sondern zeitlich befristet.
Erbschaft
Besteht ein im Grundbuch verankertes Wohnrecht so bleibt das lebenslange Wohnrecht dem erhalten, auch wenn der Eigentümer sterben sollte.
Dingliches Wohnrecht
Ein unter Juristen so benanntes „dingliches“ Wohnrecht wird als Belastung im Grundbuch eingetragen. Dieses Wohnrecht gilt auch für Rechtsnachfolger. Anders ist es bei einem „Schuldrechtlichen Recht“, welches nur zwischen den Vertragspartnern gilt.
Ein Wohnrecht berechtigt einen Berechtigten zum Wohnen, verpflichtet den Eigentümer aber nicht zur Zahlung von Verbrauchskosten. Ohne ausdrückliche vertragliche Regelung muss die Berechtigte solche Kosten selbst zahlen und der Eigentümer zahlt verbrauchsunabhängige Kosten wie beispielsweise Grundsteuer und Versicherungen (Gebäudeversicherung). In jedem Fall zahlt der Eigentümer die Instandhaltungskosten.
In der Regel ist der Wohnrechtsinhaber für die Renovierung und kleinere Reparaturen verantwortlich. Die Instandhaltung, also i.d.R. größere Reparaturen sind in der Verantwortung des Eigentümers. Dieser muss auch die Kosten hierfür tragen.
Vermietung
Wer über ein eingetragenes Wohnrecht verfügt, darf das Objekt nur selbst oder zusammen mit Familie oder Lebenspartner nutzen. Der Berechtigte darf keinen Gewinn daraus ziehen und den Wohnraum nicht vermieten. Im Rahmen des Nießbrauchs, geregelt im § 1030 BGB, wäre dies hingegen möglich. Die Vermietung kann aber auch beim Wohnrecht vereinbart werden, sodass diese doch möglich ist. Auch hier ist der wesentliche Unterschied, dass bei der Vermietung mit Wohnungsrecht der Eigentümer zustimmen muss, beim Nießbrauch jedoch nicht.
Welche Nachteile gibt es beim lebenslangen Wohnrecht? Jemandem lebenslanges Wohnrecht einzuräumen kann mit Nachteilen für den Immobilienbesitzer einhergehen. Als Besitzer einer Immobilie haben Sie beispielsweise keinen juristischen Anspruch darauf, die Räume des Wohnberechtigten zu besichtigen.
In der Regel muss der Inhaber eines lebenslangen Wohnrechts keine Miete zahlen – oft handelt es sich ja um seine ehemalige Wohnung oder sein Haus. Es gibt aber auch Verträge, in denen eine Mietzahlung vereinbart wird. Die Nebenkosten muss der Wohnberechtigte selbst tragen.
Steuern
Ein Wohnrecht bedeutet in der Regel, in einer Immobilie zu wohnen, ohne dafür eine Miete zu zahlen. Damit stellt das Wohnrecht einen Geldwert beziehungsweise eine Vermögensübertragung dar, auf welche der Fiskus Steuern erhebt.
Auch wenn die Immobilie vererbt wird, mindert das Wohnrecht die Erbschaftssteuer. Das Finanzamt legt auf Basis eigener Berechnungen die Erbschaftssteuer fest. Als Bewerter für Immobilien kann ich Ihnen ein Gutachten erstellen, welches auch das Wohnrecht berücksichtigt. Damit haben Sie eine gute Argumentationshilfe, um eine Erbschaftssteuer zu mindern.
Ein Wohnrecht ermöglicht es Ihnen, Ihre Immobilie weiterhin uneingeschränkt zu bewohnen. Als Wohnrechtsinhaber zahlen Sie keine Miete oder Nutzungsentgeld.
Rang im Grundbuch
Das Wohnungsrecht wird im Grundbuch in die „zweite Abteilung“ (Lasten und Beschränkungen) eingetragen. Hier wird auch die grundbuchlich gesicherte Finanzierung eingetragen (Baufinanzierung).
Das Wohnrecht sollte erstrangig im Grundbuch gesichert sein. Eine Nachrangige Sicherung birgt die Gefahr des Verlustes des Wohnrechtes, sollte das Recht im ersten Rang aufgelöst werden.
Beispiel: Ein Käufer finanziert den Kauf des Hauses, in dem Sie ein Wohnrecht haben. Nun meldet der Käufer Insolvenz an und die Bank leitet ein Zwangsversteigerungsverfahren ein. Dann werden nachrangige Rechte gelöscht. Also auch das Wohnrecht. Es gibt jedoch auch für diesen Fall im Lösungsmöglichkeiten bzw. Sicherungsmöglichkeiten.
Verzicht auf das Wohnrecht
Sollten Sie später einmal Ihre Immobilie nicht mehr selbst nutzen wollen, besteht die Möglichkeit, sich das noch verbliebene Wohnungsrecht gegen eine faire, weitere Einmalzahlung abkaufen zu lassen. Hierfür wird ein Notarvertrag abgeschlossen, der die Höhe der Einmalzahlung und den Verzicht und die Austragung des Wohnungsrechtes regeln.