Familie

Verkauf innerhalb der Familie

Sie können auch Familienmitglieder oder Freunde als Vertragspartner wählen und somit Ihre Immobilie später nicht in fremde Hände geben.

Bevor Sie darüber nachdenken, Ihre Immobilie an einen privaten oder institutio­nellen Kapitalanleger zu veräußern, lohnt sich die Überlegung, ob Sie Ihre Immobilie nicht lieber Ihren Angehörigen oder Freunden überlassen möchten.

Auf diese Weise bliebe Ihre Immobilie im Kreise von Familie oder Freunden und Sie könnten trotzdem an Liquidität gelangen. Ihre Lieben bekommen dadurch die Möglichkeit, die Immobilie später einmal selbst zu bewohnen, an Kinder weiter­zugeben oder sie für die eigene Altersvorsorge zu nutzen.

Gegebenenfalls können Sie Ihren Lieben die Immobilie zu einem geringeren Preis als bei einem Verkauf an Außenstehende üblich überlassen. Die kaufpreisfinanzierende Bank erkennt einen solchen Preisnachlass in der Regel als eigenkapitalersetzend an. So können die Käufer den erforderlichen Geldbetrag günstig finanzieren und benötigen dafür nicht zwingend ein hohes Eigenkapital. 

Grundbuchsicherung

Eine grundbuchliche Absicherung des Wohnungs- beziehungsweise Nießbrauchrechts im Falle einer Finanzierung des Kaufpreises durch eine Bank erfolgt dann jedoch in der Regel im zweiten Rang. Das bedeutet für Sie, dass Sie im Falle einer möglichen Insolvenz des Käufers Ihre Rechte bei einer Zwangsversteigerung der Immobilie verlieren würden.

Daher ist anzuraten, die Grundbuchsicherung im ersten Rang vorzunehmen.

Es gibt Möglichkeiten, das Risiko zu begrenzen und im Notarvertrag Vorkehrungen zu treffen. Hier ist es an Ihnen, das eventuelle Risiko genau zu bewerten.

Ratenzahlung

Eine alternative Gestaltungsmöglichkeit wäre, anstelle eines bankfinanzierten Kaufpreises mit dem Käufer eine Ratenzahlung zu verein­baren. In diesem Fall ließe sich das Wohnungs- beziehungsweise Nießbrauchrecht für Sie auch erstrangig im Grundbuch sichern.

Die Rate orientiert sich am Wert des Hauses und der Laufzeit. Über den Wert der Immobilie ist vorab eine Einigung gefragt. Hier lohnt es sich auch einen kostenpflichtigen Immobilienbewerter hinzu zu ziehen.

Eine Rate setzt sich zusammen aus Zins und Tilgung. Der Zins orientiert sich am Marktzins und kann bei mir erfragt werden. Die Tilgungshöhe bestimmt die Laufzeit. Sollte die Tilgung ausgesetzt werden, sind die Folgen vorher zu vereinbaren.

Hausrente Immobilienrente

Bei der Hausrente oder auch als Immobilienrente bezeichnet wird eine lebenslange Zahlung vereinbart.

Insbesondere dann, wenn die Rente nicht ausreicht, liegen die Vorteile auf der Hand. Die Kinder (oder Enkel) können aus ihrem Einkommen in die Immobilie der Eltern investieren. Der notarielle Kaufvertrag regelt dabei die Einzelheiten, wie beispielsweise das Wohnungsrecht, die Rate, die Laufzeit. Auch Eventualitäten sollten im Voraus geklärt werden, wie eine Rentenzahlungs-Pause, Auszug oder Aufgabe des Wohnungsrechts.

Gerne bin ich als Immobilienberater hier behilflich.

Teilverkauf

Beim Teilverkauf erhält der Verkäufer Geld für den verkauften Teil der Immobilie nutzt die Immobilie weiterhin vollständig. Der Verkaufte Teil der Immobilie kann jederzeit zurück gekauft werden. Dadurch bleibt die Immobilie weiterhin im Besitz der Familie.

Auch der Teilverkauf bietet eine Möglichkeit, dass die Immobilie im Familienbesitz bleibt. Sollte das Geld der Kinder vorerst nicht ausreichen, so bleibt die Immobilie zu einem Teil im Eigentum des Verkäufers. Auf den verkauften Teil erhält der Verkäufer das Nießbrauchrecht.

Dadurch ist gewährleistet, dass die Bewohner das Haus lebenslang voll nutzen können. Sogar die teilweise oder vollständige Vermietung sind möglich.

Verschenkung

Bei dem Thema Verschenkung einer Immobilie innerhalb der Familie ist das Thema Steuern relevant. Sinnvoll ist hier auch die Hinzuziehung eines Gutachters, der den Wert der Immobilie ermittelt sowie Steuerberater und Fachanwalt für Erbrecht.

Um die Steuerfreibeträge optimal zu nutzen, kann alle 10 Jahre erneut eine Immobilie verschenkt werden.

Bei vermieteten Immobilien sind 10 % des Verkehrswertes der Immobilie schenkungssteuerfrei.

Auch die Verschenkung muss notariell erfolgen. Im Notarvertrag werden die wesentlichen Eckpunkte festgelegt. Gerne berate ich Sie zu dem Thema Verschenken einer Immobilie.

Die Verschenkung muss dem Finanzamt spätestens nach 3 Monaten gemeldet werden. Sowie vom Schenkenden als auch vom Beschenkten.

Die Freibeträge im Falle der Schenkung sind abhängig vom Verwandtschaftsgrad und der Steuerklasse:

Verwandtschaftsgrad	Steuerklasse	Freibetrag	Steuersatz
Ehepartner, eingetragener Lebenspartner	I	500.000 €	7 – 30 %
Kinder, Stief-/Adoptivkinder	I	400.000 €	7 – 30 %
Enkel (beide Elternteile sind verstorben)	I	400.000 €	7 – 30 %
Enkel (Eltern leben), Urenkel	I	200.000 €	7 – 30 %
Bei Erbschaft: Eltern, Großeltern	I	100.000 €	7 – 30 %
Geschiedener Ehegatte, Geschwister	II	20.000 €	15 – 43 %
Neffe, Nichte	II	20.000 €	15 – 43 %
Schwieger-, Stiefeltern, Schwiegerkinder	II	20.000 €	15 – 43 %
Bei Schenkung: Eltern, Großeltern	II	20.000 €	15 – 43 %
Alle anderen	III	20.000 €	30 – 50 %

(Stand: 01.01.2024)

Steuern

Zusätzlich sollten Sie bei einer Veräußerung oder Verschenkung Ihrer Immobilie unter Wert darauf achten, dass geltende Schenkungssteuerfreibeträge beachtet werden, damit keine ungewollten steuerlichen Belastungen auf Seiten des Käufers entstehen. Kontaktieren Sie im Zweifel hierzu einen Steuerberater.

Auch ein Fachanwalt für Erbrecht sollte eventuell hinzugezogen werden.

Als Gutachter kann ich dem Finanzamt glaubhaft darlegen, welchen Wert die Immobilie hat. Dieses Steuergutachten ist aufwändig und daher kostenpflichtig. Dieses ist nicht mit einer normalen Bewertung eines Maklers vergleichbar. Da das Finanzamt in der Regel eine zu Hohe Schätzung des Immobilienwertes vornimmt, können hier erhebliche Steuerkosten eingespart werden.